I – FINALIDADE
A presente Orientação Jurídica tem por finalidade estabelecer diretrizes para o aprimoramento dos
procedimentos administrativos relacionados à aplicação de advertências e multas por infrações às normas
condominiais, bem como orientar os Síndicos quanto à necessidade de manter atualizado o cadastro dos
condôminos, de forma a assegurar a validade dos atos administrativos e reduzir os riscos de
questionamentos judiciais.
II – DA ATUALIZAÇÃO CADASTRAL DOS CONDÔMINOS
Solicita-se que todos os Síndicos orientem os moradores de seus respectivos condomínios para que entrem
em contato com a administradora, por meio do endereço eletrônico:
resoluteadm@admresolute.com.br
a fim de informar ou atualizar:
endereço de e-mail;
número de telefone celular com WhatsApp.
A atualização cadastral permitirá maior eficiência na comunicação entre condomínio e condôminos,
possibilitando o encaminhamento de boletos, convocações, comunicados, notificações, advertências e
demais documentos administrativos.
III – FUNDAMENTAÇÃO LEGAL
A administração condominial deve observar os princípios da legalidade, da boa-fé objetiva, do contraditório e
da ampla defesa na aplicação de penalidades aos condôminos.
A matéria encontra respaldo, especialmente, nos seguintes dispositivos do Código Civil:
Art. 1.336, § 2º, que autoriza a aplicação de multa ao condômino infrator;
Art. 1.337, que prevê penalidades ao condômino antissocial, exigindo deliberação assemblear e observância
do devido procedimento;
Art. 1.348, inciso II, que atribui ao Síndico o dever de cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento
Interno e as deliberações da assembleia.
Além disso, a aplicação das penalidades deve observar os princípios constitucionais do devido processo
legal, do contraditório e da ampla defesa (art. 5º, incisos LIV e LV, da Constituição Federal), os quais irradiam
efeitos também nas relações privadas, conforme entendimento consolidado da jurisprudência.
IV – DO ENTENDIMENTO DOS TRIBUNAIS
2
O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o condômino deve ser previamente
cientificado da infração e possuir oportunidade de apresentar defesa antes da imposição de penalidades,
especialmente multas.
No julgamento do REsp 1.365.279/SP, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça reconheceu que a
prévia notificação do condômino constitui requisito indispensável para assegurar o exercício do contraditório
e da ampla defesa, sob pena de invalidação da penalidade aplicada.
A jurisprudência dos Tribunais de Justiça dos Estados segue a mesma orientação, entendendo que o
condomínio deve ser capaz de demonstrar, de forma inequívoca, que a advertência ou a notificação da multa
foi efetivamente entregue ao condômino infrator.
V – DO ÔNUS DA PROVA
Nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil, compete ao condomínio demonstrar a
regularidade do procedimento administrativo que culminou na aplicação da penalidade.
Assim, caso o morador alegue judicialmente que jamais recebeu advertência ou notificação da multa, caberá
ao condomínio comprovar que houve ciência inequívoca da comunicação.
Essa comprovação poderá ocorrer por diversos meios, dentre eles:
- protocolo de recebimento assinado;
- carta registrada com Aviso de Recebimento (AR);
- entrega certificada pela administradora;
- e-mail enviado ao endereço cadastrado;
- comunicação eletrônica por aplicativo de mensagens (WhatsApp), desde que seja possível comprovar
- o efetivo recebimento;
- outros meios idôneos que demonstrem a ciência do destinatário.
VI – DOS RISCOS JURÍDICOS DA AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO
A inexistência de prova suficiente acerca da entrega da advertência ou da multa poderá acarretar relevantes
consequências ao condomínio, dentre as quais destacam-se:
- Anulação judicial da advertência e da multa, por violação aos princípios do contraditório e da ampla
defesa; - Restituição dos valores eventualmente pagos pelo condôminio, acrescidos de correção monetária e
juros legais; - Invalidade das penalidades posteriores, quando fundamentadas em reincidência decorrente de
advertência cuja entrega não possa ser comprovada; - Condenação do condomínio ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de
sucumbência; - Possibilidade de condenação ao pagamento de indenização por danos morais, quando a aplicação
irregular da penalidade gerar constrangimento, exposição indevida ou abuso de direito.
Ressalta-se que, embora a ausência de comprovação da entrega da advertência não implique
automaticamente condenação por danos morais, ela fragiliza significativamente a defesa do condomínio em
eventual demanda judicial e aumenta substancialmente o risco de invalidação da penalidade aplicada.
VII – ORIENTAÇÃO DA ADMINISTRADORA
Considerando o entendimento consolidado da jurisprudência nacional e visando conferir maior segurança
jurídica aos procedimentos administrativos dos condomínios administrados pela Resolute, recomenda-se
que todos os Síndicos promovam, com a máxima brevidade, a atualização dos cadastros dos moradores.
A manutenção de endereço eletrônico e telefone celular com WhatsApp atualizados permitirá maior
efetividade na comunicação entre administração e condôminos, constituindo importante instrumento para a
comprovação da ciência das notificações encaminhadas.
Solicita-se, portanto, que os moradores sejam orientados a encaminhar seus dados atualizados para o
endereço eletrônico:
resoluteadm@admresolute.com.br
A adoção dessa medida representa importante mecanismo de prevenção de litígios, preservando a validade
das penalidades aplicadas e fortalecendo a segurança jurídica da gestão condominial.
Resolute Administração de Condomínios
Departamento Jurídico
