REFORMA TRIBUTÁRIA E CONDOMÍNIOS
A quota condominial poderá ser tributada pelo IBS e pela CBS?
Orientação aos síndicos de condomínios que não possuem receitas de locação ou outras receitas de terceiros
A Reforma Tributária instituída pela Emenda Constitucional no 132/2023 e regulamentada, entre outras normas, pela Lei Complementar no 214/2025 trouxe uma preocupação legítima para os condomínios edilícios: a quota condominial poderá sofrer incidência do novo IBS – Imposto sobre Bens e Serviços e da CBS – Contribuição sobre Bens e Serviços?
A questão merece atenção, especialmente porque a legislação criou regras específicas para os condomínios e, ao mesmo tempo, deixou margem para discussões sobre a natureza jurídica das quotas condominiais.
Para os condomínios exclusivamente residenciais, que não possuem receitas provenientes de locação de áreas, antenas de telefonia, salão de festas, publicidade, cessão de espaços ou outras atividades semelhantes, o cenário, neste momento, é consideravelmente mais favorável.
1. A regra geral: o condomínio não é contribuinte do IBS e da CBS
O primeiro ponto que deve ser destacado é que o art. 26, inciso I, da Lei Complementar no 214/2025 estabelece expressamente que o condomínio edilício não é contribuinte do IBS e da CBS, ressalvadas as hipóteses previstas na própria legislação.
Portanto, a regra de partida estabelecida pelo legislador é a não sujeição do condomínio ao regime regular desses novos tributos.
Essa previsão é especialmente relevante porque o condomínio edilício não funciona, em sua essência, como uma empresa que vende produtos ou presta serviços ao mercado.
Sua finalidade primordial é administrar e conservar patrimônio pertencente aos próprios condôminos.
2. Mas afinal, o que é a quota condominial?
É justamente neste ponto que devemos analisar o artigo 1.336, inciso I, do Código Civil.
O dispositivo estabelece como dever do condômino:
“Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”
A redação do Código Civil é extremamente importante para a discussão tributária.
A quota condominial não nasce de uma relação comercial entre o condomínio e o condômino.
O condomínio não está, em regra, vendendo um serviço ao morador.
O que existe é uma obrigação legal de cada proprietário participar do custeio das despesas necessárias à conservação, manutenção, segurança, administração e funcionamento das áreas
comuns.
Em outras palavras:
A quota condominial representa, essencialmente, um rateio de despesas comuns.
Essa natureza jurídica também é reconhecida em análises recentes sobre o tema, que destacam que as cotas ordinárias e extraordinárias normalmente funcionam como instrumentos de rateio dos custos condominiais, e não como receitas decorrentes de atividade econômica exercida no mercado.
3. E o condomínio que não possui nenhuma receita externa?
Aqui chegamos ao ponto mais importante para os síndicos.
Imagine um condomínio que tenha exclusivamente:
- quotas condominiais ordinárias;
- quotas extraordinárias;
- fundo de reserva;
- rateios para obras;
- rateios para manutenção;
- valores destinados ao pagamento de funcionários;
- valores destinados ao pagamento de água, energia, limpeza, segurança e demais despesas
comuns.
E que não possua:
- aluguel de salão;
- aluguel de loja;
- aluguel de espaço comum;
- cessão de espaço para antenas;
- publicidade;
- exploração comercial de áreas comuns;
- outras receitas provenientes de terceiros.
Nesse cenário, praticamente toda a arrecadação do condomínio decorre das contribuições realizadas pelos próprios condôminos para custear as despesas comuns.
Portanto, as receitas condominiais tendem a representar 100% da receita do condomínio.
Isso é fundamental diante da regra dos 80% estabelecida pelo art. 26, § 2o, II, da LC no 214/2025.
A legislação prevê que, se o condomínio não optar pelo regime regular, somente ficará sujeito à incidência do IBS e da CBS nessa hipótese quando as taxas e demais valores condominiais cobrados dos condôminos representarem menos de 80% da receita total do condomínio.
Consequentemente, em um condomínio cuja receita seja integralmente constituída pelas quotas pagas pelos próprios moradores, não se verifica, em princípio, essa condição, pois a receita condominial corresponderá a aproximadamente 100% da receita total.
4. O grande cuidado: não optar pelo regime regular
A legislação também permite que determinados condomínios optem pelo regime regular do IBS e da CBS.
Entretanto, para o condomínio exclusivamente residencial, sem receitas de terceiros, essa opção merece extrema cautela.
Isso porque o art. 26, § 2o, I, atualmente estabelece que, caso o condomínio exerça a opção pelo regime regular, o IBS e a CBS incidirão sobre todas as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio de seus condôminos e de terceiros.
Portanto, a orientação aos condomínios exclusivamente residenciais deve ser de não realizar qualquer opção pelo regime regular sem antes obter análise tributária e jurídica específica.
A opção não deve ser tratada como uma simples formalidade administrativa.
Ela pode modificar substancialmente o tratamento tributário das receitas condominiais.
5. E se o condomínio não optar?
Para o condomínio que não optar pelo regime regular e que não possui receitas externas relevantes, a situação é significativamente diferente.
A própria legislação estabelece a regra dos 80%.
Se as receitas provenientes das taxas e demais valores cobrados dos condôminos representarem pelo menos 80% da receita total, não se verifica a condição prevista no § 2o, II, para sujeição do condomínio ao IBS e à CBS sobre suas operações com bens e serviços.
Por isso, para o condomínio exclusivamente residencial, sem locações, antenas, publicidade, cessões de espaços ou outras receitas semelhantes, existe atualmente um forte fundamento jurídico para sustentar que as quotas condominiais não devem sofrer IBS/CBS simplesmente por serem cobradas dos moradores.
6. Existe, entretanto, uma zona de insegurança jurídica
Apesar desse cenário favorável, é importante que síndicos e administradores não tratem a questão como definitivamente encerrada.
A própria LC no 214/2025 contém uma disposição que gera controvérsia.
Ao tratar do condomínio que opta pelo regime regular, a lei utiliza expressamente a expressão:
“todas as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio dos seus condôminos e de terceiros”.
Essa redação gera uma discussão relevante.
De um lado, existe a disposição específica da LC no 214/2025.
De outro, existe a natureza jurídica da quota condominial prevista no Código Civil.
O Código Civil não trata a quota como preço ou remuneração por serviço.
Trata-a como contribuição para as despesas do condomínio.
E a própria LC no 214/2025 estabelece que o IBS e a CBS incidem sobre operações onerosas com bens ou serviços.
É justamente nesse ponto que poderá surgir a principal discussão jurídica.
7. A quota condominial não deve ser confundida com pagamento por serviço
Imagine um condomínio que arrecade R$ 50.000,00 dos seus moradores.
Esse dinheiro será utilizado para pagar:
- funcionários;
- limpeza;
- manutenção;
- energia;
- água;
- elevadores;
- seguros;
- administração;
- pequenos reparos;
- conservação das áreas comuns.
O condomínio não está obtendo R$ 50.000,00 como lucro pela venda de um serviço.
Está recebendo dos próprios proprietários os valores necessários para custear as despesas que pertencem à coletividade condominial.
Essa distinção deverá ser fundamental em eventual discussão tributária.
Quota condominial não é, por sua própria natureza, preço de serviço.
É mecanismo de rateio das despesas comuns.
Essa interpretação também vem sendo defendida em análises jurídicas recentes sobre a reforma tributária e os condomínios.
8. E se o condomínio for cobrado indevidamente?
Este é o ponto que merece atenção especial dos síndicos.
A legislação poderá sofrer novas alterações, regulamentações e interpretações administrativas antes e durante o período de implementação do novo sistema.
Portanto, não é possível garantir hoje que nenhuma controvérsia surgirá no futuro.
Caso, entretanto, não haja mudança legislativa que altere esse cenário e, posteriormente, o condomínio exclusivamente residencial seja compelido a recolher IBS/CBS sobre suas quotas condominiais, poderá ser necessário recorrer ao Poder Judiciário.
Nesse eventual cenário, o condomínio poderá sustentar judicialmente, entre outros argumentos, que:
- O condomínio não optou pelo regime regular;
- As receitas provenientes das quotas representam a totalidade ou praticamente a totalidade das receitas condominiais;
- Não existem receitas provenientes de locações, antenas, publicidade, salão de festas ou outras atividades destinadas à obtenção de receita de terceiros;
- O art. 26 da LC no 214/2025 estabelece o condomínio edilício como não contribuinte do IBS e da CBS como regra geral;
- Não se verifica a hipótese do teste dos 80%, quando as receitas condominiais representam pelo menos 80% da receita total;
- A quota condominial decorre de obrigação prevista no art. 1.336, I, do Código Civil;
- A quota representa rateio das despesas comuns, e não remuneração pela prestação onerosa de serviço;
- O IBS e a CBS têm como pressuposto a existência de operação tributável com bens ou serviços.
9. O que os síndicos devem fazer desde já?
A recomendação não é de pânico, mas de precaução e organização documental.
Os condomínios devem manter suas contas e receitas devidamente segregadas, demonstrando claramente a origem dos valores arrecadados.
É importante que a contabilidade permita identificar:
Receitas dos condôminos:
- quota ordinária;
- quota extraordinária;
- fundo de reserva;
- rateios;
- outras contribuições destinadas ao custeio comum.
Receitas de terceiros:
- locações;
- cessões de espaços;
- antenas;
- publicidade;
- exploração comercial;
- outras receitas.
Nos condomínios que não possuem qualquer receita dessa natureza, essa circunstância deve estar claramente demonstrada na contabilidade.
Essa documentação poderá ser extremamente importante caso futuramente seja necessário comprovar ao Fisco ou ao Poder Judiciário que o condomínio não exerce atividade econômica de exploração de suas áreas comuns e vive exclusivamente do rateio das despesas entre os próprios condôminos.
10. Conclusão aos síndicos
- Para o condomínio que:
- não possui receitas de locação;
- não possui antenas;
- não possui publicidade;
- não explora comercialmente o salão de festas;
- não possui lojas ou espaços alugados;
- não possui outras receitas provenientes de terceiros;
- e não optar pelo regime regular do IBS/CBS,
o cenário jurídico atualmente existente permite sustentar que as quotas condominiais não devem ser tributadas pelo IBS e pela CBS simplesmente pelo fato de serem cobradas dos condôminos.
Isso decorre tanto da regra geral de não sujeição do condomínio edilício prevista no art. 26 da LC no 214/2025 quanto da própria natureza jurídica da quota condominial estabelecida no art. 1.336, I, do Código Civil.
A quota condominial não representa, em sua essência, o pagamento por um serviço adquirido pelo condôminio.
Ela representa a contribuição de cada proprietário para o pagamento das despesas comuns. É, portanto, rateio de despesas.
Entretanto, diante das zonas de interpretação existentes na nova legislação, os condomínios devem permanecer atentos às futuras regulamentações e à forma como o Fisco tratará essas receitas.
Caso não ocorram alterações legislativas capazes de afastar a controvérsia e, no futuro, seja exigido IBS/CBS sobre as quotas de um condomínio que se enquadre nesse cenário, poderá ser necessária a adoção de medidas administrativas e, se necessário, judiciais, para que seja reconhecida a natureza jurídica da quota condominial como mero rateio de despesas comuns e afastada uma eventual cobrança tributária indevida.
O objetivo, portanto, não é afirmar que o condomínio deve simplesmente ignorar a reforma tributária.
Ao contrário.
O síndico deve acompanhar a regulamentação, preservar a documentação contábil e evitar qualquer opção pelo regime regular sem prévia análise especializada.
A prevenção neste momento poderá ser fundamental para proteger financeiramente o condomínio no futuro.
